இந்தியாவின் முக்கிய நகரங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலைகள் நடுத்தர குடும்பங்களின் வருமானத்தை விட அசுர வேகத்தில் உயர்ந்து வருகின்றன. பெரும்பாலான குடும்பங்களின் மாத வருமானத்தில் 40% முதல் 65% வரை வீட்டு இ.எம்.ஐ (Home Loan EMI) கட்டவே சரியாக இருக்கிறது. ஆனால், ஒருவரின் நிகர வருமானத்தில் 30% முதல் 35%-க்கு மிகாமல் மட்டுமே இ.எம்.ஐ இருப்பதுதான் பாதுகாப்பானது என்று நிதி நிபுணர்கள் எச்சரிக்கின்றனர். அதே நேரத்தில் வீடுகளின் வாடகை வருவாய் என்பது வெறும் 2% முதல் 3% வரை மட்டுமே உள்ளது.

30 வயது சகோதரிகள் – ஒரு நிஜ கணக்கீடு

ஒரே அளவிலான வருமானம் கொண்ட 30 வயதான இரு சகோதரிகளின் 20 ஆண்டு கால நிதிப் பயணத்தின் ஒப்பீடைப் பார்ப்போம். முதல் சகோதரி ரூ.1.2 கோடி மதிப்புள்ள வீட்டை வாங்குகிறார். இதற்காக 20% முன்பணமாக ரூ.24 லட்சத்தைச் செலுத்தி, மீதமுள்ள ரூ.96 லட்சத்தை 8.75% வட்டியில் 20 ஆண்டுகளுக்கு கடனாகப் பெறுகிறார். இதற்கான மாத இ.எம்.ஐ மற்றும் பராமரிப்புச் செலவுகள் சேர்ந்து மாதம் ரூ.90,000 வரை ஆகிறது.

மற்றொரு சகோதரி அதே போன்ற ஒரு வீட்டில் மாதம் ரூ.28,000 வாடகைக்குத் தங்குகிறார். வீட்டின் முன்பணத் தொகையான ரூ.24 லட்சத்தைப் பங்குச்சந்தையில் முதலீடு செய்வதோடு, இ.எம்.ஐ மற்றும் வாடகைக்கு இடையே சேமிக்கப்படும் ரூ.62,000 தொகையை மாதம் தோறும் SIP முறையில் முதலீடு செய்கிறார்.

20 ஆண்டுகளுக்கு பிறகு யாருக்கு எவ்வளவு சொத்து?

20 ஆண்டுகளுக்குப் பிறகு, அதாவது அவர்களின் 50 வயதில், வீடு வாங்கிய முதல் சகோதரிக்கு 6.5% ஆண்டு வளர்ச்சியில் ரூ.4.23 கோடி மதிப்புள்ள வீடு சொந்தமாக இருக்கும். ஆனால், வாடகைக்கு இருந்து 12% ஆண்டு வருமானத்தில் முதலீடு செய்த இரண்டாவது சகோதரியின் சொத்து மதிப்பு ரூ.7.60 கோடியாக உயர்ந்திருக்கும். அதாவது, வாடகை வீட்டைத் தேர்ந்தெடுத்து முதலீடு செய்தவருக்கு சுமார் ரூ.3.37 கோடி கூடுதல் சொத்து கிடைக்கிறது.

இந்த முதலீட்டு வித்தியாசம் முதல் 5 ஆண்டுகளில் ரூ.12 லட்சமாகவும், 10 ஆண்டுகளில் ரூ.50 லட்சமாகவும், 15 ஆண்டுகளில் ரூ.1.4 கோடியாகவும் உயர்ந்து 20-வது ஆண்டில் ரூ.3.37 கோடி என்ற மிகப்பெரிய அளவை எட்டுகிறது.

வீட்டுக் கடனில் ஒளிந்திருக்கும் மறைமுக அபாயங்கள்

ரூ.96 லட்சம் கடனை 20 ஆண்டுகளுக்கு வாங்கினால், வட்டி மட்டுமே சுமார் ரூ.1.07 கோடி செலுத்த வேண்டி இருக்கும். அதாவது, வாங்கிய அசலை விட வட்டித் தொகையே அதிகமாகும். மேலும் தொடக்க ஆண்டுகளில் கட்டப்படும் இ.எம்.ஐ-யின் பெரும்பகுதி வட்டிக்கே செல்லும். வேலையிழப்பு, தொழில் மாற்றம் அல்லது வேறு நகரத்திற்குச் செல்ல வேண்டிய சூழல் ஏற்பட்டால், இந்த இ.எம்.ஐ மிகப்பெரிய நிதிச் சுமையாக மாறும் அபாயமும் இதில் உள்ளது.

நிதி நிபுணர்களின் வழிகாட்டுதல்கள்

ஒரு பகுதியில் வீட்டின் விலை ஆண்டுக்கு 9.5% முதல் 10%-க்கு மேல் உயர்ந்தால் மட்டுமே வீடு வாங்குவது லாபகரமானதாக மாறும். 2010-15 காலகட்டத்தில் 16%-ஆக இருந்த ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி, 2015-20-இல் 5.5%-ஆக சரிந்த வரலாறும் உண்டு. எனவே, 30 வயதிலேயே கடன் சுமையை ஏற்பதற்கு பதிலாக, 38 முதல் 42 வயது வரை தீவிரமாக முதலீடு செய்து, பின்னர் அதிக முன்பணத்தை கொடுத்து கடனை குறைத்து வீடு வாங்குவது வட்டி விரையத்தை கணிசமாக குறைக்கும்.